9月19日，由万科集团拆分的万物云(02602.HK)宣告齐球发卖宣布，于9月19日至9月22日启开招股，估计9月29日于港接所主板挂牌上市。

根据宣布，万物云拟齐球发卖1.167亿股，其中香港发卖11.67万股，始步占比10%，邦际发卖1.05亿股，始步占比90%。估计刊行价介乎每一股47.10港元至52.70港元，中信证券、花旗、高盛累赘联席保荐人。

有业内助士称，即方今万物云的刊行订价来观，万物云的市值则约在550亿港元-620亿港元之间，市盈率取中海物业相近，折合2022年PE估计在26倍摆布，根本取市集近况相符。

估值合理且理性

估计 多募资61.5亿港元

从能否会上市，到准备递表，再到经历聆讯，万物云向资金市集迈入的每一一步皆备授闭注。递表五个多月后，今朝的万物云，只待“临门一足”。

但取大大都房企拆分物管贸易上市相比，万物云来的略微晚少许。据没有无缺统计，H股方今同有60家上市公司，即行业发扬原身来观，方今资金市集标明取行业根本面标明有定然差异。没有过，从物管企业本年IPO标明来观，港接所本年还没有迎来头部物管企业，万物云的到来，希望为物管板块的集体标明带来正向浸染。

从港接所新股市集的募资情形来观，没有囊括两次上市、两重上市、先容上市及转板，年内方今同胜利刊行46单IPO，总募资约74.97亿好元。其中，募资边际在1亿好元及以上的IPO同16单，同计募资约62.74亿好元，而归顾这16单IPO的首日标明，录患上4涨5平7跌，上市于今股价仍保持在刊行价上方的仅3单。

而据万物云披露的新闻，这次刊行边际估计8亿好元-9亿好元，将成为2022年于今港股市集边际 大的初次公然刊行。待齐球发卖解散后，估计万物云 多募资61.5亿港元。

在业内观来，万物云这一融资边际比以前估计的略微裁汰，其违后或许是授多沉成分浸染。一是取房地产行业入进整合期相关；两是近期资金市集标明较为矮迷；三是物管板块通过过个股市盈率PE80倍的“高热”，尔后已逐步归回理性，当下行业均衡市盈率虽落至13倍上下动摇，但无庸置疑的是，就便在凉淡市集环境下，根本面美的头部物管企业仍然有取得相对于合理且理性估值的手腕。

从横向对于近来观，以万物云的定位、边际以及运营质地和估计PE26倍的标明来观，方今仅有华润万象糊口的总市值高于万物云。截至9月19日收盘，华润万象糊口总市值784亿港元。

走上并立市集化发扬之道

闭联方持重护航迎来发扬机遇期

究竟上，已经大热的物业经管板块在通过了长达一年多的宰估值以后，9月始于今已现筑底企稳迹象，估值消化较为充裕，规模朝上拐点或许已为时没有遥。

多位业内助士以为，对于于资金市集来讲，行业内并立性高、有重大外拓手腕、财政运营持重、闭联地产公司发扬持重的物业公司，将来股价将会根据运营的情形有所体现。

对于万物云而言，万科集团分拆其上市，乃是增发新股，没有永存老股出卖。从万科集团分拆出来并立上市，母公司万科的持重将为其增信违书。

正如天风证券在一份研报中指出，在逆周期环境下，优质诺言主体将迎来发扬机遇期，在闭联方持重护航下希望真现边际及贸易的速快突围。

“孩童长大，胃口变大了，家里没有够吃了，因而必要并立往发扬。”万科董事会主席郁明曾意味，“分拆万物云没有是‘售猪仔’，而是有望经历上市取得更大发扬空间。”

当下，房地产市集入进存量取增量双轨并行发扬阶段，即投资者来讲，万物云是万科养大的 一个孩童，其上市后，两边的贸易协共手腕及将来在商业模式翻新方面，将为索求房地产发扬新模式挨启想象空间。这或许许是在正式道演前，已有多名邦际、长线、工业基金等基石投资者进局万物云的违后本因之一。

值患上一提的是，在本年港股IPO集体遇凉的违景下，万物云几近是独一一家齐部由市集化长线著名基金干基石的方向。自然，物管行业是长赛路生意，当下还没IPO的头部物管企业已屈指可数，投资万物云也许讲是，惟有对准头部优质诺言企业，才有长线投资以及将来实现代价的能够。

以复制“万物云街路”模式蔓延

聚焦六个中心竞争力深掘“护城河”

取古代的物管企业没有共，万物云以“社区寓居消磨工作+商企以及都会空间综合工作+AIoT及BPaaS处理计划工作”三大贸易板块为主交易务，环抱宿区糊口工作挨造一个工作生态链，是万物云商业模式中 大的竞争上风。

在业内观来，取当下行业中其他物管企业相比，万物云的中心竞争力首要体此刻六个方面：中邦带头的小区、商企以及都会空间工作提供商，具有品牌势能；万科集团是公司的策略伴侣，两边相连合力、没有断协共发扬；没有断翻新，并不断领跑行业；具有卓著的市集拓铺手腕和胜利的贸易调整体认；长时间投身科技研发，具有行业带头的科技巧力；“万物云街路”模式创建新的收进时机，真现边际经济。

简言之，以“齐局空间的头领者取先行者”为贸易定位，依靠于品牌上风以及工作质地，万物云的贸易范围已拓铺至物业经管以外的贸易，并成为延长模式由小区、商企以及都会空间贸易齐整协共驱动的带头工作提供商，为宿宅小区、服务位置以及公同修筑等多元化的物业和掩盖业主、企业及其他机构客户的普遍客户群提供工作。

没有过，外界对于商业模式更加闭注的是，万物云挨造出的唯一无两的“万物云街路”模式，确实而言，“万物云街路”模式是对于既有商业模式的翻新。在拥有市集发扬后劲的区域内，经历遥程取混合经营经管提效、获客淌程提效、多项目做事力协共提效等才干，挨造企业竞争上风。

通常来说，“万物云街路”模式走的是“复制-粘贴”道线，便于速快边际化蔓延，一朝这一商业模子无缺不变，将为会万物云带来源源没有断的良性现款淌，带动贸易高快高质延长。

在业内观来，上市以后，万物云的内生延长手腕将得回入一步开释。据招股书知道，万物云召募的所患上款子，约35%将用于而扩大贸易、真现边际效率及创建新收进时机，约25%用于投身AIoT及BPaaS处理计划的启发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及作育人材，约10%用于营运资本及一般公司用途。

在资金市集观来，作为中邦物管巨头，万物云拥有横跨的抗周期取公同属性，从外部环境的行业空间、政策支撑，和内企业内中根本面的贸易发扬取事迹延长来观，万物云拥有晋升差异化竞争力、真现边际酬报递加的强力添快器，将来估值或许将不断晋升。

站在中邦香港IPO市集的角度，万物云可谓难患上的优质投资目标，也许助帮投资人穿梭周期，在长坡厚雪的赛路上安稳拥抱长时间主义，一步步滚雪球，取得优厚的投资归报。